부동산 정책론 # 1

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by 이물콩 2021. 12. 21. 11:00

1. 부동산의 개념

사전적 의미를 찾아보면 부동산은 물건(物件)인 유체물(有體物) 및 전기(電氣) 기타 관리할 수 있는 자연력(민법 제98조) 중에서 토지 및 그 정착물은 부동산이고, 부동산 이외의 물건은 동산이다(99조).

토지는 필(筆)로 나누고 거기에 지번(地番)을 붙여 특정하며, 1필의 토지는 1개의 부동산이 된다. 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하(上下)에 미친다(212조). 토지의 구성물인 암석·토사·지하수 등은 토지의 구성부분으로서 별개의 물건이 아니지만, 미채굴의 광물은 국유에 속하고 광업권의 객체가 된다. 바다와 하천은 사적 소유권의 대상이 되지 않으나 어업권(漁業權), 공유수면매립권(公有水面埋立權), 점용권(占用權) 등은 성립될 수 있다. 도로는 사적 소유권의 대상이 되지만, 그 행사는 많은 제한을 받는다.

토지의 정착물로서 건물은 언제나 토지로부터 독립된 별개의 부동산이 된다. 수목(樹木)은 입목에 관한 법률에 따라 등기되었거나 관습법상의 명인방법(明認方法)을 갖춘 때에 토지로부터 독립된 별개의 부동산이 된다. 미분리의 과실(果實)은 관습법상의 명인방법을 갖춘 때에 토지로부터 독립된 별개의 부동산으로 취급된다. 농작물은 타인의 토지에 경작한 때는 정당한 권원(權原)의 존부를 불문하고 토지로부터 독립된 별개의 부동산으로 된다. 기타 돌담, 교량, 도로의 포장 등은 토지로부터 독립된 별개의 물건으로 취급되지 않는다.

[네이버 지식백과] 부동산 [immovables, 不動産] (두산백과)

부동산이란? 부동산(real estate)이란 협의의 부동산으로 보자면 '토지(land)와 그 정착물(attachment)'을 의미한다. 여기서 정착물이란 '해당 토지에 부착되어 있는 모든 것(everything attached to it)'을 의미한다. 토지와 정착물의 해석을 둘러싸고 학자들 간에 의견 차이가 있기는 하지만, 부동산을 ‘토지’와 ‘그 정착물'로 정의하는 것에 대해서는 이견이 없다. 실제로 우리나라 민법에서도 부동산을 '토지와 그 정착물'로 정의하고 있다(민법 제99조). 광의의 부동산은 기타법으로 분류되는데 토지와 정착물 준부동산까지 포함되는 개념이다. 협의의 부동산개념에 준부동산이 추가된 것이다. 여기서 준부동산은 민법상 부동산이 아니다. 그렇지만 공시방법이 등기 또는 등록된 것을 말한다. 준부동산의 종류에는 자동차, 선박, 항공기 등이 있다.

부동산은 소유의 대상이 되는 자산(asset)의 일종이기 때문에 부동산의 개념은 필연적으로 소유권의 범위와 뗄 수 없는 관계에 있다. 부동산이라는 자산의 소유권이 어디까지 영향을 미치는 것으로 보이는지에 따라 부동산의 개념이 달라질 수 있으며, 부동산의 개념을 어떻게 정의하는지에 따라 소유권의 범위가 달라질 수 있다.

소유권의 범위와 관련된 부동산의 개념은 중요한 문제가 아니다. 여기서 중요하게 생각하는 것은 부동산의 경제적 개념이다.

부동산의 경제적 개념->부동산 특수성-> 부동산시장의 특성과 문제->부동산 정책의 필요성

이렇게 순차적으로 도출된다.

부동산은 경제적으로 생산재(proticion. soois)이자 소비재(consumption goods)이다.

대표적인 생산재, 생산요소로는 농작물 생산에 없어서는 안될 농지와 공장건물, 그 밖에 오피스 건물이나 상가도 포함된다. 소비재로 이용되는 예시는 주택이 이에 해당한다. 주택은 인간이 생존하기 위해 소비해야 하는 것이 때문이다. 이처럼 부동산은 어떤 역할을 하는지에 따라 생산재로 사용되기도 하고 소비재로 사용되기도 하는 재화라고 할 수 있다.

그리고 부동산은 공간서비스를 제공하는 재화이자 자산으로서 역할을 하는 재화이다.

공간으로서의 부동산과 위에서 부동산은 생산재이자 소비재라고 말하였다. 그 자산으로서의 부동산 그러나 엄밀하게 말해서, 우리가 실제 생산재나 소비재로 사용하는 것은 부동산 그 자체가 아니라 부동산이 제공하는 공간(space)이라는 서비스이다.

예를 들어 위에서 농지가 농산물을 생산하는 생산재로서 역할을 한다고 하였는데, 실제 농산물 생산에 투입된 것은 농지가 아니라 '농지가 제공하는 공간'이다. 공장건물이나 상가 등도 마찬가지이다. 생산재로 사용하는 것은 해당 부동산이 제공하는 공간이지 부동산 그 자체는 아니다. 소비재로 사용하는 부동산도 동일하다. 우리가 주택에 거주하면서 소비하는 것은 주택 그 자체가 아니라 주택이 제공하는 주거공간이다.

토지가 제공하는 공간은 영원불멸하다. 토지가 제공하는 공간의 질이 달라질 수는 있겠지만, 공간 그 자체는 없어지지 않는 것이다. 반면 토지의 정착물, 공간은 영원불멸 하지는 않다. 건물은 장기간 공간을 제공하기는 하지만 점차 공간의 질이 하락하다가 결국에는 공간을 제공하지 못하게 된다. 건물이 붕괴하게 되면 건물은 더 이상 공간을 제공하지 못하고, 남아 있는 토지만이 공간을 제공할 뿐이다.

부동산은 생산자나 소비자에게 장기간 생산재나 소비재로서의 공간을 제공하기 때문에 가치를 가진다. 부동산을 소유하고 있으면 공간이라는 서비스를 이용하거나, 공간 서비스를 남에게 제공하고 임대료 수입을 얻을 수 있기 때문에 부동산은 가치를 가지는 것이다. 바로 이런 이유 때문에 부동산은 자산(asset)으로서의 역할을 하게 된다. 투자대상이 되기도 하고, 부(富, wealth)의 축적수단이 되기도 하며, 자본(capital)으로서의 역할을 하기도 한다.