부동산 정책론 #2

1. 부동산의 특성

 

흔히 부동산의 특성으로 많이 언급되는 것으로, 부동성(不動性), 부증성(不會), 불변성(不變性), 이질성(異質性), 용도의 다양성, 영속성, 분할거래의 어려움 등이 있다.

 

부동성(不動性) 부동산의 특성 중에서 가장 먼저 들 수 있는 특성이 부동성 (immobility)이다. 부동산은 다른 재화와 달리 이동이 불가능하다는 것이다. 부동성은 위치의 고정성(fixed location), 이동 불가능성, 비유동성 등으로 불리어지기도 한다. 부동산의 부동성은 토지의 위치가 고정되어 있다는 특성으로부터 나온다. 토지의 정착물, 예를 들어 건물은 토지에 고착되어 있기 때문에 토지가 갖고 있는 부동성이라는 특징을 그대로 이어받게 된다.

 

부증성(不增性)과 부동산 중에서 토지는 공간적으로 생산이 불가능하다. 생산의 장기성 생산을 통해 토지의 공급량을 늘릴 수 없다는 것이다. 이를 부증성(不會, unproductivity)이라고 하는데, 공급의 한정성이라고 하기도 하고, 비생산성, 면적의 유한성 등으로 표현하기도 한다. 바다나 호수를 간척 또는 매립하여 토지면적을 넓힐 수도 있지만, 이는 수면으로 이용되는 토지를 농지 등으로 바꾸는 것에 불과하다. 토지가 제공하는 공간의 용도가 바뀐 것이지, 공간 자체가 증가한 것은 아니다. 물론 토지를 용도별로 본다면, 부증성 (不增)은 성립하지 않는다. 특정 용도의 토지 공급량은 용도변경을 통해 늘릴 수도 있고 줄일 수도 있는 것이다. 그럼에도 불구하고 전체 토지를 놓고 본다면, 토지는 공간적으로 생산을 통해 늘리는 것이 불가능하다.

하지만 토지의 정착물은 부증성(不增性)이 성립하지 않는다. 건물을 예로 들자면, 신규 건설을 통해 건물 공간을 늘릴 수 있다. 물론 토지의 제약으로 건물 공간을 늘리는데 한계가 있겠지만, 건축기술의 발달로 건물을 고층화하게 되면 이런 한계도 사라지게 된다. 반면 토지의 정착물, 특히 건물은 부증성(不增性) 대신 생산의 장기성이 적용된다. 신규 건설을 통해 공간을 만들어내는데 시간이 걸린다는 것이다.

 

|불변성(不變性)과 내구성사용을 하면 단기에 소멸되는 재화를 비내구재(非耐久財)라고 한다. 반면 사용을 하더라도 단기에 소멸하지 않지만 시간이 지나감에 따라 서서히 편익(효용)이 줄어들고 소모되는 재화를 내구재(耐久財)라고 한다. 내구재는 사용을 함에 따라 점차 편익이 줄어들고 소모되어 재화의 가치도 점차 하락하게 되지만, 대부분의 경우 사용을 하지 않더라도 시간이 지나면 편익이 줄어들고 자연적으로 소모되어 재화의 가치가 하락하게 된다.

그런데 토지의 경우, 토지가 제공하는 공간량은 시간이 지나더라도 줄어들지 않고 소모되지도 않는다. 토지가 제공하는 공간은 영속적인 것이다. 이러한 성질을 불변성(indestructibility)이라고 부른다. 다른 말로는 이용의 영구성, 영속성, 불괴성 등으로도 불린다.

 

| 이질성(異質性) 부동산이 제공하는 공간은 매우 이질적이다. 유사한 위치에 있는 유사한 용도의 토지라 하더라도 공간의 이질성(heterogeneity)은 유지된다. 위치가 아무리 유사하더라도 동일한 위치에는 오직 하나의 토지만 존재하기 때문이다. 그래서 이런 이질성을 다른 말로 유일성(uniqueness) 또는 독특성이라고도 부른다.

이런 이질성은 정착물에도 그대로 적용된다. 정착물의 경우, 토지가 갖고 있는 이질성에다가 정착물의 이질성까지 더해져 이질성의 정도가 더 심해질 수도 있다. 예를 들어, 건물의 경우 층수, 건축재료, 건축디자인, 내부시설 등에 따라 해당 건물이 제공하는 공간의 질이 건물마다 다를 수밖에 없는 것이다.

 

용도의 다양성과 토지가 제공하는 공간은 다른 일반재화와는 달리 그 용비가역성(可逆性) 도가 매우 다양하다. 농경지, 목초지, 임산지 등으로 사용될 수도 있으며, 공업용지나 업무용지와 같은 2차, 3차 산업용지로 사용될 수도 있다. 그리고 주거용지나 공원용지, 관광휴양지 등과 같은 소비용으로 쓰일 수도 있다. 즉, 토지는 필요에 따라 여러 가지로 용도로 이용될 수 있는 이용의 융통성을 갖고 있다. 이와 같이 토지는 이용방법이 다양하기 때문에 두 개 이상의 용도가 동시에 경합(競合)하는 경우가 많고 한 용도에서 다른 용도로의 전환도 가능하다. 이러한 특성을 토지이용의 다양성(modification)이라 하며, 다용도성 또는 변용성이라고도 한다.

그러나 일단 토지가 어떤 특정 용도로 이용되기 시작하면 다른 용도로 변경하는 것이 어려울 수 있다. 특히 토지 위에 구조물이 들어설 경우, 이런 경향은 더욱 커진다. 토지 위에 세워진 건물의 경우에도 일단 건물이 설치되고 나면, 해당 건물을 다른 용도로 사용하는 것이 어려워진다. 물론 용도를 변경하는 것이 완전히 불가능한 것은 아니지만, 용도변경에 따른 비용이 크기 때문에 사실상 용도를 변경하는 것이 어렵게 된다. 이런 특성을 용도의 비가역성 (ireversibility)이라고 부른다. 용도의 비가역성은 토지의 정착물이 무엇이냐에 따라 비가역의 정도가 달라진다. 정착물을 제거하기 어려울수록, 정착물의 용도가 제한적이고 용도변경에 따른 비용이 클수록 비가역성은 커지게 된다.15)

 

|분할 가능성과 분할법률적으로 부동산은 작은 단위로 분할하여 거래할 거래의 어려움수 있으며, 작은 단위로 분할되어 있는 부동산을 합병하여 거래할 수도 있다. 특히 소유권은 사용권과 처분권, 수익권이 결합된 권리인데, 이를 분할하여 거래할 수도 있다. 이를 흔히 분할 가능성(divisibility)이라고 부른다.

그러나 부동산을 분할하여 거래할 수 있다고 하더라도, 현실적으로는 부동산을 분할하여 거래하는 것은 쉽지가 않다. 분할하여 거래할 경우, 해당 부동산의 공간을 경제적으로 이용하는 것이 어렵기 때문이다. 이를 분할거래의 어려움(largeeconomic unit)이라고 부른다. 부동산을 경제적으로 이용하기 위해서는 일정한 크기 이상의 규모로 거래하여야 하는 것이다. 예를 들어 주택 거래를 생각해 보자. 법률적으로 주택 소유권을 분할하여 거래할 수가 있다. 그러나 실제 주택의 공간을 사용하기 위해서는 주택을 통째로 구입하여야 한다. 즉, 주택을 분할하여 거래할 경우, 해당 주택의 공간을 이용할 수 없는 것이다.